Conseils en investissements

Un patrimoine important ne se gère pas uniquement selon des critères de rendement. Il se gère selon une hiérarchie d’objectifs. Il faut donc définir les priorités entre des objectifs tels que :

• la préservation du capital ;
• la génération de revenus réguliers ;
• la croissance à long terme ;
• la protection contre l’inflation ;
• la diversification internationale ;
• la préparation de la retraite ;
• la transmission aux enfants ;
• la protection du conjoint ;
• la philanthropie ;
• la liquidité disponible en cas de crise ;
• la confidentialité ;
• la simplicité administrative ;
• La réduction des conflits familiaux.

Ces objectifs peuvent être contradictoires. Un client peut vouloir du rendement, de la liquidité, de la sécurité, une fiscalité légère et une transmission parfaite. C’est compréhensible. Mais ce n’est pas toujours compatible. Le rôle du gestionnaire de fortune est précisément d’organiser ces arbitrages avec clarté.

Le profil de risque ne se limite pas à demander au client s’il est “prudent”, “équilibré” ou “dynamique”. Ce type de classification est souvent pauvre. Il faut distinguer plusieurs risques :

• le risque de marché ;
• le risque immobilier ;
• le risque de concentration ;
• le risque de liquidité ;
• le risque de change ;
• le risque fiscal ;
• le risque juridique ;
• le risque de contrepartie ;
• le risque familial ;
• le risque politique ;
• le risque de gouvernance ;

Un patrimoine peut sembler très solide et être en réalité fragile. Par exemple, une famille peut détenir beaucoup d’immobilier, mais peu de liquidités. Elle paraît riche. Pourtant, elle peut être vulnérable à une crise locative, à une hausse des taux d'intérêt, à des travaux imprévus ou à des droits de succession élevés.

Inversement, un portefeuille financier très liquide peut être mal diversifié, trop exposé à une devise, à un secteur ou à quelques valeurs historiques conservées par habitude.

Le premier devoir du gestionnaire de fortune est donc d’identifier les fragilités cachées.

La gestion patrimoniale doit reposer sur une allocation globale. Celle-ci doit intégrer l’ensemble des actifs du client, et non seulement le portefeuille bancaire. Il faut raisonner par « poches » d’actifs :

• une poche de liquidité, pour les besoins immédiats et les imprévus ;
• une poche de préservation, destinée à protéger le capital ;
• une poche de rendement, pour générer des revenus ;
• une poche de croissance, exposée à des actifs plus dynamiques ;
• une poche immobilière, optimisée selon son rendement, sa localisation et sa liquidité ;
• une poche entrepreneuriale, si le client détient des participations professionnelles ;
• Une poche de transmission, structurée pour préparer l’avenir familial.

L’erreur fréquente consiste à gérer chaque actif isolément. La banque gère les titres. Le notaire traite la succession. Le comptable regarde la fiscalité. L’agent immobilier parle de rendement locatif. Et personne ne voit l’ensemble. Un bon gestionnaire de fortune doit, au contraire, coordonner ces dimensions.

L’immobilier occupe souvent une place centrale dans les grands patrimoines. Mais il est parfois surestimé, mal évalué ou insuffisamment piloté. Chaque bien doit être analysé selon des critères objectifs :

• valeur de marché réaliste ;
• rendement locatif net ;
• vacance locative ;
• coûts d’entretien ;
• travaux futurs ;
• performance énergétique ;
• qualité de l’emplacement ;
• liquidité à la revente ;
• risque réglementaire ;
• fiscalité locale ;
• mode de détention ;

Il faut distinguer les biens patrimoniaux utiles des biens conservés par inertie. Certains immeubles sont excellents. D’autres immobilisent du capital qui génère un faible rendement, avec de nombreuses contraintes et peu de perspectives.

La question n’est pas : “Faut-il vendre un bien immobilier ?”, mais plutôt : “Ce bien mérite-t-il encore sa place dans le patrimoine familial ?”

La diversification est indispensable. Mais elle ne doit pas devenir une collection désordonnée de placements. Une diversification intelligente repose sur plusieurs dimensions :

• classes d’actifs ;
• zones géographiques ;
• devises ;
• secteurs économiques ;
• durées d’investissement ;
• types de revenus ;
• niveaux de liquidité ;
• Modes de détention.

Il faut éviter deux excès.

1. La concentration excessive : dans l’immobilier local, dans l’entreprise familiale, dans quelques actions historiques, dans une devise, dans une région géographique.
2. La dispersion "décorative" : trop de produits, trop de comptes, trop de banques, trop de structures, trop d’intermédiaires. Cela donne une impression de sophistication, mais, en réalité, cela complique le contrôle et dilue la responsabilité.

Une bonne diversification est lisible, maîtrisée et justifiable.

Dans la gestion de fortune, les frais sont parfois visibles, mais rarement présentés de manière globale. Il faut donc consolider clairement :

• les frais de formation et de gestion ;
• les frais d’entrée ;
• les frais de sortie ;
• les rétrocessions ;
• les commissions de performance ;
• les frais internes des fonds ;
• les marges sur produits structurés ;
• les frais bancaires ;
• les frais de transaction ;
• les coûts juridiques et comptables ;

Un produit médiocre, avec des frais élevés, est rarement présenté comme tel. Il est généralement « emballé » dans un vocabulaire rassurant. Le gestionnaire de fortune doit savoir lire entre les lignes.

Un patrimoine important requiert l’intervention de plusieurs spécialistes : banquiers privés, avocats, fiscalistes, notaires, experts immobiliers, comptables, assureurs, gérants d’actifs, family officers, conseillers en transmission. Le problème n’est pas le manque d’experts. C’est souvent leur manque de coordination.

Chacun voit son domaine. LysImmo considère le système dans son ensemble. Nous jouons le rôle d’architectes patrimoniaux. Nous mettons toutes les recommandations en cohérence, identifions les contradictions et veillons à ce que chaque décision serve la stratégie globale.